Investir à Miami : législation sur les baux à loyer

L’achat d’un bien immobilier à Miami permet actuellement d’escompter une importante plus-value lors de la revente après un certain délai.

Afin de rentabiliser au mieux l’opération, il est important de mettre le bien acheté en location. Les loyers serviront à payer les charges mensuelles (condo fees), la taxe annuelle (property tax) et les éventuels autres frais tels que frais d’agence, réparations, rénovations, etc. Un rendement net (loyer annuel – tous frais) de 3 à 4% est monnaie courante, ce qui est déjà en soi très appréciable.

La location du bien couvrira tous les frais de l’opération et l’investisseur pourra donc tranquillement attendre le moment opportun pour revendre.

La législation libérale américaine ainsi que les us et coutumes en matière de baux sont extrèmement favorables aux propriétaires, ce qui constitue un argument supplémentaire pour investir dans l’immobilier à Miami :

Crise ou pas, les Américains bougent, déménagent et louent énormément (contrairement aux Européens qui espèrent construire et rester dans leur logement “jusqu’à la fin de leurs jours”) et en conséquence, un immeuble bien situé et de bonne qualité se loue rapidement à Miami où les baux sont d’une durée d’un an maximum (nb: il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à un an, mais le contrat devra alors être rédigé par un avocat, ce qui n’a lieu que rarement en pratique).

A l’échéance du contrat d’un an, le propriétaire retrouve l’ensemble de ses droits et prérogatives sur son bien : Il peut donc retirer le bien de la location, le vendre, l’habiter. Il peut le louer à un autre locataire au prix qu’il veut et il peut même proposer à son locataire actuel de conclure un nouveau bail d’un an en lui imposant le prix qu’il veut. La liberté du propriétaire est totale et cette flexibilité lui permet de profiter rapidement d’une hausse éventuelle des loyers.

S’il est certes important de trouver rapidement un locataire, il est également capital de trouver un locataire qui s’acquitte avec rigueur de l’ensemble de ses obligations et qui paie donc avec ponctualité son loyer et entretient parfaitement le bien loué.

Il faut savoir à ce propos que les statuts de la plupart des immeubles prévoient que l’ensemble des co-propriétaires doit approuver les éventuels nouveaux occupants de leur immeuble.

Le syndic de l’immeuble (Condo Association) effectuera dès-lors un véritable devoir d’enquête sur un nouveau candidat-locataire et vérifiera notamment son casier judiciaire, s’il n’est pas enregistré comme “mauvais-payeur” ou n’a pas fait l’objet de plaintes relatives à ses locations précédentes (il existe à ce propos aux Etats-Unis de nombreuses sociétés et sites internet spécialisés qui enregistrent en permanence toutes les plaintes et condamnations).

Comme on peut dès-lors le comprendre, un locataire fera en principe toujours son possible pour s’acquitter de ses obligations, à défaut de quoi il sera “fiché” et aura d’énormes difficultés à se voir accepter comme locataire d’un autre bien ultérieurement.

Enfin, dans l’hypothèse où le locataire ne paierait quand-même pas ses loyers, la législation est expéditive : Il suffit au propriétaire de demander à son avocat de mettre le locataire défaillant en demeure par simple lettre. A défaut pour le locataire de payer son dû endéans les trois jours, l’avocat pourra requérir un serrurier et un déménageur qui mettront immédiatement le locataire et l’ensemble de ses meubles sur la voie publique avec l’assistance si nécessaire de la police locale.

En conclusion, le bailleur bénéficie aux Etats-Unis d’une législation très libérale qui lui apporte donc une très grande sécurité. Bien conseillé et assisté, l’investisseur étranger pourra donc confier en toute quiétude la gestion de la location de son bien à des professionnels locaux.

J’ai constitué à ce propos à Miami un réseau de contacts professionnels destiné à assister le candidat-acheteur : Agents immobiliers, avocats, banquiers, experts-comptables et entrepreneurs.

Nous sélectionnons des immeubles dont nous étudions en détail les différents aspects techniques, juridiques, fiscaux et financiers afin de pouvoir les proposer en toute fiabilité à nos clients.

Je tiens à souligner que nous garantissons un service de qualité tout au long de l’investissement du client, du point de vue juridique, fiscal et pratique. Nous nous chargeons donc le cas échéant notamment de mettre en location le bien acheté, de veiller à son entretien et enfin de le vendre lorsque le client désire réaliser sa plus-value.

Jean-Marc Goossens

Avocat – Attorney At Law

Site:

www.attorney-goossens.com